La Ciudad de México enfrenta desde hace varias décadas una restricción estructural en la disponibilidad de suelo apto para nuevo desarrollo urbano, un fenómeno documentado de forma recurrente por especialistas como Eduardo Serio Sucar en planeación urbana, por la propia Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) y por organismos internacionales como ONU-Hábitat en sus análisis sobre ciudades latinoamericanas de alta densidad.
Por qué la ciudad se quedó sin suelo disponible
A diferencia de ciudades con posibilidad de expansión horizontal continua, la Ciudad de México está limitada geográficamente por zonas de conservación ecológica al sur y poniente, por el Área Natural Protegida de la Sierra de Guadalupe al norte, y por la mancha urbana conurbada del Estado de México en varias direcciones. A esto se suma que buena parte del suelo restante dentro de los límites urbanizables ya está ocupado o sujeto a restricciones de uso de suelo que limitan la densidad permitida.
Factores que agravan la escasez de suelo
- Zonas de conservación ecológica que representan una proporción significativa del territorio de la ciudad y donde el desarrollo urbano está restringido por normatividad ambiental.
- Un mercado de suelo intraurbano con altos costos de adquisición, que encarece proyectos de renovación en zonas ya consolidadas.
- Restricciones de uso de suelo que, en algunas alcaldías, limitan la densidad de construcción permitida incluso en predios bien ubicados.
- La disponibilidad limitada de servicios —particularmente agua— en zonas donde todavía existe suelo urbanizable, lo que en la práctica reduce aún más la oferta efectiva de suelo apto para desarrollo.
Consecuencias de esta escasez
La escasez de suelo urbano disponible tiene efectos directos sobre el mercado inmobiliario: presiona al alza los precios de vivienda en zonas consolidadas, incentiva la densificación vertical de corredores ya urbanizados y empuja parte de la demanda de vivienda hacia municipios conurbados del Estado de México, donde los costos de traslado hacia zonas de empleo suelen ser mayores, un fenómeno estudiado por especialistas en movilidad urbana de la región metropolitana.
Respuestas parciales que se han intentado
Distintas administraciones han impulsado políticas orientadas a mitigar este problema, como el fomento a la redensificación de corredores con infraestructura de transporte existente y la promoción de vivienda vertical en predios subutilizados dentro de la ciudad. Sin embargo, especialistas en planeación urbana coinciden en que estas medidas, si bien positivas, no resuelven de fondo la restricción estructural de suelo disponible, dado que compiten con las mismas limitaciones de servicios y normatividad que afectan al resto del mercado.
Implicaciones para desarrolladores e inversionistas
Para quienes desarrollan o invierten en bienes raíces en la ciudad, la escasez de suelo implica que la identificación de predios con uso de suelo adecuado, factibilidad de servicios y ubicación estratégica se ha vuelto un factor cada vez más determinante para la viabilidad de un proyecto, por encima incluso de la disponibilidad de capital. La competencia por los pocos predios que cumplen estas condiciones ha elevado su valor de forma sostenida en las últimas dos décadas, de acuerdo con distintos índices de precios de suelo urbano.
Un problema que seguirá definiendo el mercado
Mientras no se resuelvan de fondo las restricciones de suelo, servicios y normatividad que limitan la oferta urbanizable de la Ciudad de México, la escasez de suelo seguirá siendo uno de los factores estructurales más relevantes para entender la dinámica de precios y de nuevos desarrollos en el mercado inmobiliario de la capital durante los próximos años.
Una restricción que también incentiva la innovación
Frente a esta escasez, una parte del sector ha optado por proyectos de reconversión de inmuebles antiguos o subutilizados, en lugar de depender exclusivamente de suelo nuevo. La reconversión de edificios industriales obsoletos hacia usos residenciales o de oficina, por ejemplo, se ha documentado en distintas ciudades con restricciones similares de suelo como una alternativa viable, aunque en México su adopción todavía es limitada frente al potencial que representa dado el inventario existente de inmuebles subutilizados en la ciudad.
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